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鄂爾多斯難題巨大存量房十年也難消化完畢
2月17日下午，走出北京藏經館胡同，郭永忠特意拍瞭張照片。
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郭永忠來自內蒙古鄂爾多斯市，他來到北京藏經館胡同，參訪東城區中小企業服務中心。這個在胡同裡並不起眼的小樓，比起他在東勝維邦大廈的辦公室，氣派差瞭很多。
郭永忠受命組建東勝區中小企業服務中心這一政府平臺，作為主任的他正四處學習經驗。他裡裡外外參觀瞭東城區中小企業服務中心的環境，瞭解工作流程，回去之後，他還要撰寫一份報告，將此行學習的情況以及東勝區即將開展的中小企業服務中心的運營規劃，詳細向東勝區的分管官員匯報。
板結的城市
三年瞭，鄂爾多斯的金融危機仍未過去。
喬龍一邊發著微信，一邊和經濟觀察報記者聊著，不時還要接幾個電話。他是東勝區資產置換交易中心副主任，向來電的人介紹這裡的業務，催促他們趕快來進行資產登記，並說明希望置換物品的意願。
在隔壁的一個房間裡，貨架上陳列著可以置換的貨物樣品：羊絨衫、酒、糧油。鄂爾多斯陷入流動性危機已經三年瞭。從原來的"不差錢"到現在的資金枯竭，商品交易一度都陷入瞭停滯。一位從事煤礦生意的老板，曾苦笑著說，"你說現在鄂爾多斯人有沒有錢呢，還是很有錢，但都成瞭鋼筋水泥，賣也賣不掉，租也租不出，成瞭名副其實的不動產--動不瞭的資產。"
東勝區資產置換交易中心從2013年3月開始運行，其最大的功能，就是以政府信用為擔保，為缺乏資金的企業和個人撮合以物換物的交易。如今該中心已經置換瞭約6000萬元規模的資產。
最常見的置換，是將資產化整為零。比如，要還債的人，將房子、車輛等資產，置換為羊絨衫、糧油等貨物，用以抵頂數額數萬或數十萬的欠債。而大額的資產置換，則可能涉及數套房甚至整棟樓。除瞭以物易物，新推出的一項服務也正在開展：債務劃轉。簡單來說，就是厘清和化解三角債。如果甲欠乙的債務，乙又欠瞭丙的債，就通過債務抵頂，變成甲與丙的債務。
危機消磨著人們的耐心，也讓追債與負債的人們，彼此有瞭豁達的心態。喬龍說，很多人在危機剛發生時，對房子等資產是堅決不要的。但如今，很多人也認可瞭用房子作為抵頂物，有形的資產放在那裡，總比空洞的數字要讓人踏實一些。
很多時候，喬龍的資產置換中心，充當瞭債權人和債務人中間人的角色。喬龍說，債權人和債務人的關系，很多已經劍拔弩張，如果讓他們來談判，或許說不瞭兩句話就爭執起來。
喬龍並沒有公職身份，他仍然是活躍在鄂爾多斯的一個商人。而之所以延聘為置換中心的副主任，有賴於他在當地政商領域的廣泛人脈。2011年，喬龍正在雄心勃勃地推出他的煤炭物流平臺項目，彼時，鄂爾多斯的樓市雖然頻現危機，但煤炭市場仍可勉力維持。那一年，他一口氣購進100多量運輸車，準備在煤炭物流上大幹一把，但危機猝然降臨，隨著煤市進入蕭條期，煤運市場一落千丈，留給他的是難以一時清償的債務。"陷入停滯和板結的鄂爾多斯，最需要什麼？"經濟觀察報記者問。
"鄂爾多斯人不缺乏艱苦創業的作風，但現在需要重振信心，二次創業。"喬龍說，眼下，最需要將深陷各種債務的企業傢們解脫出來，很多企業傢仍有創富的能力，讓他們尋找商業機遇，激活商業，才能擺脫困境。
二次創業
要擺脫困境的，還有薛梅。
討瞭一年多的債，如今薛梅暗自慶幸。在到處要債、到處都要不回來的鄂爾多斯，她的債務達到瞭基本的平衡。她是一個民間的借貸人，在鄂爾多斯經濟紅火的年月裡，靠著借貸和放貸，維持著不錯的收益，經她手放出去的款，一度接近千萬元。
馬年春節前，她成功地討回瞭一套房和一輛路虎車。她的上層借貸者有公職身份，薛梅以曝光其參與民間借貸為威脅，得以討回瞭這套房，抵頂瞭幾十萬元的債務。而那輛路虎車，則是幾經輾轉，和另一位債權人一起討回來的。如何分割處置這輛車，還沒有商量妥當。
薛梅停下瞭討債的腳步，但接下來做些什麼？她很迷茫。幾年前，她曾經開過一個蒙餐飯館，在借貸一片紅火的日子裡，她關掉瞭餐館專事借貸生意。如今，她也考慮過要再做點什麼，但又不確定，在當前形勢下，蒙餐館能否有穩定的客源。
以往昂貴的商業店鋪租金，早已大幅降價，即便如此，很多臨街底層商業鋪面的防盜門依然緊鎖，門上貼著招租廣告。薛梅的迷茫，也是很多人的迷茫，在眼下的形勢中，做什麼生意？做誰的生意？
喬龍認為，很多普通市民，隻要不是接瞭借貸的最後一棒，還是從前些年的借貸狂潮中獲瞭利的。以最低的兩分利來算，放貸10萬元，每個月就有2000元的利息收入，因此當地人基本都過上過以放貸為業的富足日子。如今，要讓他們重新工作和創業，面臨兩個困難，第一，在不景氣的經濟周期內，多數人一時難以找到合適的項目；第二，創業的艱辛和微利，讓很多人望而卻步。
在喬龍的感受中，當地年齡大一些的企業主，經歷這次危機後，普遍信心不足。他的一位從事路橋工程的朋友，如今的主要工作就是討債，他的想法是，把債討回來，下半輩子就夠用瞭，至於新的業務，一來不好找，二來也不想找。
去年，鄂爾多斯市發起鼓勵創業的號召，數個政府文件放量齊發，希望能在略顯消沉的氛圍中，激發創業的熱潮，為鄂爾多斯帶來活力。其中，一個十萬大學生創業圓夢行動計劃，正在拉開序幕。在東勝區一處大專學校的舊址，教室正在被重新粉刷並改造為辦公室。東勝區出臺的政策是：對於來創業的大學生，畢業5年內的，有好的創業項目並符合這裡的產業引導政策，免費提供辦公場地、免水電、寬帶等費用，並在稅收和工商登記方面，給予最大限度的減免和優惠。
"除瞭歡迎內蒙古的大學生，也歡迎全國的大學生來這裡創業。"園區的負責人方立妍告訴經濟觀察報記者。在北京東城區參訪時，郭永忠也自我推銷，歡迎介紹企業和朋友到鄂爾多斯創業，那裡最不缺的就是房子。
不過，要激發創業潮，還需要在金融上出臺一系列扶持政策。原有的借貸體系已無依托的可能，如何研究制訂出新的金融扶持政策，是個課題。民間借貸的畸形繁榮，曾經是鄂爾多斯各行各業融資的主渠道。活躍在當地社會的民間借貸人，構築起瞭規模龐大的借貸鏈條。借貸關系通過親屬、同學、鄰居等社會關系層層連接，如今則是層層的綁縛。湧動在民間的借貸關系盤根錯節，一個借貸案件裡，循著最上層的線頭逐層剝離，往往可見整個村莊或整個傢族，都陷入瞭借貸關系的線團中。
鄂爾多斯人的性格普遍厚道，這是民間借貸能繁榮的重要成因。郭永忠說，山西、陜西的移民與蒙古族原住民文化的融合，形成瞭這裡淳樸的民風。鄂爾多斯進入快速發展的黃金期時，並沒有深厚的商業文化積淀，很多早期的創業者，都是從農牧民變身而來，多數人沒有絲毫現代金融的風險防范意識。所以，這就可以解釋，為什麼一句話或一個白條，就能動輒相互借貸成百萬上千萬。
但房地產業的驟然崩潰，使得這種誠信文化一夜之間成為負面因素，"借錢"成為瞭敏感詞。如果原有的誠信體系也算是體系的話，那新的、建築在商業文化上的誠信體系，就需要艱難地重建。
空房子
東勝區的鐵西區，鱗次櫛比的樓盤矗立在那裡，但一入夜，很少能看到燈光。始自2009年的鄂爾多斯樓市虛火，引發瞭東勝房地產開發熱潮，大量投資和民間資本，借助民間借貸的通道，進入樓市。
要想讓鄂爾多斯的民營經濟再度活躍，首先需要把大量民間資本從樓市中解套出來。所以，如何消化這些空房子，成瞭東勝乃至鄂爾多斯繞不過去的難題。
與如今的錢荒相比，東勝區曾是吸金之地。5年前，手握煤炭資金的企業，展開瞭儲備土地的競賽。來自全國各地的其他資本，也註意到瞭這塊蘊藏著巨大潛力的土地，鐵西新區的土地，從最早的16萬元/畝，飆漲到300萬元。價格飆漲的同時，僅僅兩三年，鐵西新區拔地而起，城區面積拓展瞭67平方公裡。一棟接一棟的樓宇和住宅，在這片土地上生長。
2010年，鄂爾多斯的房地產開工面積是1009.4萬平方米，而同期北京市是1639.5萬平方米，鄂爾多斯的開工面積已經接近北京市的2/3。直到2012年年底，光是東勝區在建的房地產項目總面積，仍保持在2178萬平方米。房地產業，無疑曾是鄂爾多斯的支柱產業，在最輝煌的2010年和2011年，土地財政收入占到財政總收入的1/4到1/3。隨著樓市泡沫破裂，從2011年下半年開始，東勝區的樓盤開始滯銷，一個接一個樓盤進入停工、爛尾的狀態。
房屋銷售一落千丈。很多樓盤的售樓部縮減規模，另一些樓盤，則成為爛尾樓。鄂爾多斯的樓市，陷入瞭少人問津的困境。從去年開始，東勝區建設局副局長張明月的一項工作，就是給那些爛尾的樓盤尋找新的接盤者。因為，每一棟樓盤，都裹挾著龐大的資金量，既有業主的購房款，又有投資者以民間借貸方式的投款，如果樓盤爛尾，這些沉淀在鋼筋水泥裡的巨量資金，再無解套的可能。
東勝區建設局，如今充當著監管者加牽線人的角色，幫助爛尾的樓盤尋找接盤者。一些接近完工但陷入停滯的項目，可以向業主籌集資金，降低建設標準，勉強完成項目。雖然資金不能立刻變現，但起碼有瞭實實在在的資產--房子。不過，張明月坦誠，爛尾樓裡具備復盤條件的仍屈指可數。大多數樓房，面臨的債權債務非常復雜，並非一天兩天能夠清理完成。
完成瞭樓盤封頂，東勝還面臨更棘手的問題，體量巨大的存量房如何消化。未來的三到五年，這些成片的樓群，去哪裡尋找買主？有人悲觀地預測說，這些樓房，恐怕消化上十年也難以消化完畢。
曾經要建成百萬人口大城市的東勝區，如今不得不面臨尷尬的現實：如何吸引人們來創業和就業。去年，鄂爾多斯經信委副主任王利民接受經濟觀察報記者采訪時說，在電價優惠上，鄂爾多斯基本用盡瞭所有的政策資源，希望這些好不容易引入的企業，能夠紮下根來。
數年的資源置換攻勢下，鄂爾多斯陸續引進瞭奇瑞汽車、精功恒信中型裝載汽車、蓮花乘用車、美國GTA混合動力車等汽車項目。2012年，鄂爾多斯就已經形成瞭37萬輛的汽車生產能力。吉利汽車[微博]30萬輛整車生產線、中興手機制造等重點項目，正在建設中。
有房子，有產業，但沒有人，這是令決策者們始料未及的。危機來臨，外地打工人口潮水般退去。如今，在鄂爾多斯裝備制造園區，缺工人成瞭最大的問題，要維持穩定的開工，常常需要包車從臨近的包頭市拉來工人。
東勝區發改局副局長趙磊說，鄂爾多斯要轉型，必須培養大批的產業工人和技術工人。如今，鄂爾多斯市為瞭引入大量產業工人，正在建設一個職業技術學校，吸引初高中學歷的人來這裡參加培訓並就業。
對於新引入的產業和它們所帶來的產業工人，鄂爾多斯市也制定瞭相應的優惠政策，比如，給開發商一定的稅費減免；以團購的形式，向產業工人銷售房子。自有住房無疑是穩定人口的一個重要因素。車貸信貸彰化永靖車貸信貸
郭永忠認為，近幾年，鄂爾多斯引進的大項目已經不少瞭。圍繞這些大項目，盡快培育出一個產業集群，吸引大批的產業工人，能給鄂爾多斯帶來生機。而東勝區委宣傳部副部長邱照光則表示，東勝已經找到瞭困境轉型的方法，就是打造休閑之都，發展旅遊業，吸引外來投資者購房，逐步消化存量房。
為此，鄂爾多斯提出瞭一個響亮的口號：冬居海南島，夏到東勝來。因為夏季的東勝，是涼爽的高原氣候，平均溫度隻有21攝氏度。東勝區酒店的房價，已經今非昔比，曾經昂貴的客房價格，如今腰斬一半兒。隻是，高房價時代一房難求，如今卻是門前冷落，這依然是鄂爾多斯的難題。
(文中薛梅為化名)
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-22/10322618270.shtml
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